Koblenz (RLP) – Zum 1. Januar 2015 wird in Koblenz ein neuer Mietspiegel in Kraft treten. Er gibt Auskunft über den durchschnittlichen Mietpreis von nicht preisgebundenen Mietwohnungen in der Rhein-Mosel-Stadt. Der Mietspiegel schafft Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt und gibt damit Mietern und Vermietern eine wichtige und belastbare Orientierungshilfe.
Unter fachlicher Federführung der kommunalen Statistikstelle ist er von einem Arbeitskreis bestehend aus Fachdienststellen der Stadtverwaltung, den Interessensverbänden der Mieter und Vermieter sowie zahlreichen weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes und der Wohnungswirtschaft erstellt worden.
Auch der „Neue“ ist ein qualifizierter Mietspiegel. Um dieses Prädikat zu erhalten, muss er nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und vom Stadtrat und / oder den Interessensverbänden anerkannt werden. Nachdem der Koblenzer Stadtrat am 19. Dezember 2014 in seiner letzten Sitzung des Jahres die Anerkennung einstimmig ausgesprochen hat, haben dies Haus & Grund Koblenz, Vermieterverein und Mieterbund Mittelrhein am 22.12.2014 ebenfalls getan.
Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach zwei Jahren fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt werden. Der jetzt vorgelegte Mietspiegel wird demzufolge für den Zeitraum vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2016 gültig sein.
Rund 2.200 auswertbare Fragebögen, die aus einer schriftlichen Mieterbefragung im Sommer 2014 hervorgegangen sind, bilden die Grundlage für das neue Zahlenwerk. Damit konnte die Datenbasis gegenüber dem alten Mietspiegel um fast 45% erhöht werden.
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt wie bislang in zwei Schritten. Zunächst wird die Basisnettomiete ermittelt. Sie hängt von Baujahr und Wohnfläche des Mietobjektes ab. Der Mietspiegel kennt 13 Wohnflächen- und sieben Baujahresaltersklassen. In einem zweiten Schritt werden Zu- und Abschlagsfaktoren ermittelt, die sich aus der Wohnlage oder der Ausstattungskriterien ergeben. Mit diesem Faktor wird die Basisnettomiete multipliziert und somit die Vergleichsmiete festgestellt.
Der Mittelwert aller 2 174 Basisnettomieten in der Mietspiegelstichprobe liegt bei 5,98 €/m² und damit 5,04 % über dem Wert der Basisnettomiete des noch gültigen Mietspiegels. Die Mietpreissteigerung liegt damit etwas über der im Jahr 2012 erfolgten Anpassung von 4,15 %. Die mit Abstand höchsten Preissteigerungen betreffen Wohnungen mit Baujahr vor 1920. Ursache hierfür ist weniger die reale Marktentwicklung sondern vielmehr ein datentechnischer Aspekt. Da diese Baualtersklasse, die beispielsweise auch Gründerzeitwohnungen umfasst, mangels Datenverfügbarkeit bislang nicht ausgewiesen werden konnte, wurden sie mit den preislich deutlich günstigeren Wohnungen der 1920er bis 1940er Jahre in der Kategorie „ Baujahr vor 1949“ zusammengefasst.
Erst mit Vorliegen der Ergebnisse aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 war eine bessere Differenzierung des Wohnwertmerkmals Baujahr (als Indikator der Beschaffenheit einer Wohnung) im Mietspiegel möglich. Im Vergleich der Größensegmente unterliegen die kleinen (unter 40 m²) wie auch die größeren Wohnungen (100 m² und mehr) einer überdurchschnittlichen Mietpreisdynamik. Dass sich hierin tatsächlich die Marktprozesse auf dem Koblenzer Mietwohnungsmarkt widerspiegeln, belegt beispielsweise die laufende Analyse der Angebotsmieten auf der Internetplattform ImmobilienScout24, die in der Statistikstelle seit Jahren regelmäßig erfasst und ausgewertet werden.
Bei den Zu- und Abschlagsfaktoren gibt es inhaltlich und quantitativ einige Änderungen zur letztmaligen Neuerstellung im Jahr 2010. Während Einzelheiten dazu der umfassen Dokumentation zu entnehmen sind, soll an dieser Stelle nur auf die erstmalige Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals „ energetischer Gebäudezustand“ für den Altbaubestand hingewiesen werden. Erfüllt das Gebäude bzw. die Wohnungen die entsprechenden Kriterien, so sieht der neue Mietspiegel einen Zuschlag von 3 % auf die aufgrund von Wohnfläche und Baujahr ermittelte Basisnettomiete vor.
Der neue Mietspiegel ist gegen eine Schutzgebühr von 6,00 Euro beim Ordnungsamt, im Bürgeramt und Bauberatungszentrum erhältlich. Darüber hinaus kann er im Internet als PDF-Datei unter www.mietspiegel.koblenz.de heruntergeladen werden. Auskunft zum Mietspiegel erteilen Ihnen die Mitarbeiter der Statistikstelle (mietspiegel@stadt.koblenz.de / 0261 129 1247).
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Text: Stadt Koblenz
